G500 over Wonen

De woningmarkt zit op slot. Starters zitten het meest in de knel. Introduceer een tijdelijke starterspremie voor de aankoop van een huis. Huurwoningen zijn schaars en daardoor te duur. Versoepel het starre huurrecht zodat een huurcontract voor vijf jaar aangegaan kan worden. G500 wil de hypotheekrenteaftrek beperken tot het percentage van de eerste belastingschijf: 33%. Geen tweedeling: ook huidige huiseigenaren gaan aflossen.

Huidige situatie
Uitleg van woorden
Oplossingen

Huidige situatie

Terug naar top
De woningmarkt zit op slot. Iedereen kent de problemen: te weinig huurwoningen en te dure koopwoningen. Starters zitten het meest in de knel.

De helft van de woningeigenaren heeft een hypotheekschuld die ze niet aflossen. Bijna de helft van de hypotheekrenteaftrek komt terecht bij de 20% hoogste inkomens (CBS 2009). Vijftien procent van de huishoudens hebben een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun huis. De huizenprijzen rijzen de pan uit, mede door de hypotheekrenteaftrek.

Er is een tekort aan betaalbare huurwoningen: voor sociale huurwoningen zijn lange wachtlijsten en het beperkte aantal woningen in de private huursector drijft de huurprijzen op. Doorstromen van een huurwoning naar een koopwoning is een te grote stap. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een kleine beurs. Echter ruim een kwart van de sociale huurders heeft een bovenmodaal inkomen, het zogenaamde ‘scheefwonen’ (CBS 2012).

Grote rol overheid in woningmarkt
De overheid speelt een grote rol in de woningmarkt. Het merendeel van de huurwoningen zijn sociale huurwoningen met een gereguleerde huurprijs. De overheid geeft hier niet direct geld aan uit (de woningcorporaties zijn zelfstandig), maar de gereguleerde huurprijzen beïnvloeden wel de woningmarkt.

De huurtoeslag is een subsidie voor mensen die anders de (gereguleerde) huurprijs van een sociale huurwoning niet kunnen betalen. Deze subsidie maakt een relatief klein deel uit van de overheidsuitgaven (2,9 miljard euro, Ministerie Binnenlandse Zaken 2012).

De hypotheekrenteaftrek is daarentegen een groot bedrag. Als de hypotheekrenteaftrek niet zou bestaan, zou de overheid (in 2009) 13,9 miljard euro meer inkomstenbelasting hebben ontvangen (CBS 2009).

Het bedrag in miljoen euro dat de overheid in 2009 misliep aan belastinginkomsten door de hypotheekrenteaftrek en de overheidsuitgaven aan de huurtoeslag.

Hervormen
De overheidsbemoeienis heeft de woningmarkt duidelijk niet geholpen. G500 wil de woningmarkt duurzaam vlot trekken en dat betekent hervormen. En daarin staan we niet alleen. Economen, commissies, rapporten en deskundigen zeggen allemaal hetzelfde: pak de problemen in de woningsector integraal aan: koop èn huur. Een greep uit de beschikbare plannen:

Als iedereen het erover eens is, waarom gebeurt er dan niks?
Waar de deskundigen het eens zijn: een integrale aanpak, daar verschillen de politici over van mening. Traditioneel willen de linkse partijen alleen de hypotheekrenteaftrek beperken en rechtse partijen alleen de huren liberaliseren. De partijen kijken door een te nauwe politieke koker en maken te weinig gebruik van de beschikbare kennis.

Een eerste goede stap is het Lenteakkoord waarin een aantal hervormingen zijn afgesproken. We kunnen echter niet achterover leunen. Het Lenteakkoord gaat nog niet ver genoeg.

Uitleg van woorden

Terug naar top

  • Hypotheekrenteaftrek
    De mogelijkheid om de betaalde rente op de hypotheekschuld in mindering te brengen op het inkomen waarover belasting moet worden betaald. De aftrek loopt op naarmate het inkomen in een hogere belastingschijf valt.
    Bijvoorbeeld: Hanna heeft een bovenmodaal inkomen dat in de belastingschijf van 42% valt. Ze heeft een hypotheekschuld van € 300.000. Maandelijks betaalt ze daarover € 1.250 rente. Deze hypotheekrente mag ze aftrekken van haar belastbaar inkomen. Hierdoor geniet zij € 525 (42%) belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek.
  • Annuïtaire hypotheek
    Een annuïtaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij de hypotheekschuld geleidelijk wordt afgelost. In het begin van de looptijd wordt minder afgelost dan aan het eind. Naast aflossing betaal je ook rente. Omdat de rente in het begin van de looptijd hoger is dan aan het eind (want de hypotheekschuld wordt steeds kleiner), is het uiteindelijke bedrag dat men jaarlijks aan de hypotheek kwijt is, gelijk over de jaren.
  • Spaarhypotheek
    Een spaarhypotheek (of bankspaarhypotheek) is een hypotheekvorm waarbij de hypotheekschuld pas aan het eind van de looptijd wordt afgelost. Gedurende de looptijd betaal je rente over de schuld en bouw je tegelijkertijd een spaarpot op. Aan het eind van de looptijd is de spaarpot even hoog als de hypotheekschuld en los je deze in één keer af. Deze hypotheekvorm maakt optimaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek, omdat de schuld gedurende de looptijd niet wordt afgelost.
  • Belastingschijf
    De belastingschijven zijn een indeling van het belastbare inkomen. Over elk gedeelte wordt een ander percentage belasting geheven. De belastingschijven zijn progressief: hoe hoger het inkomen, hoe meer belasting je betaalt.
  • Overdrachtsbelasting
    Belasting over de aankoop van een huis. Je betaalt 2% van de koopprijs overdrachtsbelasting. Bijvoorbeeld, je koopt een huis van € 250.000, dan betaal je € 5.000 overdrachtsbelasting.
  • Sociale huurwoningen
    Sociale huurwoningen zijn huurwoningen aangeboden door woningcorporaties met een gereguleerde huurprijs voor mensen met een laag inkomen. De huurprijs van deze woningen wordt vastgesteld via een puntensysteem: aantal kamers, oppervlakte, tuin, etc.
  • Scheefwonen
    Mensen die in de loop van de tijd meer zijn gaan verdienen en daarmee meer verdienen dan de bovengrens voor sociale huur, maar die wel nog steeds in een sociale huurwoning wonen, zijn ‘scheefwoners’. Zij profiteren van een gesubsidieerde woning, terwijl ze dat niet meer nodig  hebben (ze zouden er in ieder geval niet meer voor in aanmerking komen).
  • Eigenwoningforfait
    Het eigenwoningforfait is een bedrag dat huizenbezitters moeten optellen bij hun belastbaar inkomen. Het bedrag is gebaseerd op de waarde van het huis. In de meeste gevallen is het eigenwoningforfait veel lager dan de betaalde hypotheekrente (die je juist mag aftrekken van je belastbaar inkomen), waardoor huizenbezitters per saldo veel aftrek genieten van de eigen woning.
    Plannen waarin men pleit voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, combineren dat vaak met het afschaffen van het eigenwoningforfait.

Oplossingen

Terug naar top
G500 stelt de volgende wijzigingen voor de korte termijn voor. De maatregelen moeten in samenhang worden opgevat. Alleen de huurwoningen of de koopwoningen aanpakken werkt niet en is ook niet solidair.

  1. Beperk de hypotheekrenteaftrek tot de eerste belastingschijf
  2. Lenteakkoord gaat ook gelden voor bestaande huiseigenaren
  3. Afschaffen overdrachtsbelasting
  4. Huren voor scheefwoners liberaliseren
  5. Huurcontracten van 5 jaar
  6. Tijdelijke starterspremie

Voor de lange termijn, als de economie is aangetrokken, pleiten wij voor verdere hervormingen:

  1. Toekomst: afschaffen hypotheekrenteaftrek en huren geheel liberaliseren

Hieronder worden onze oplossingen verder toegelicht.

1. Beperk de hypotheekrenteaftrek tot de eerste belastingschijf

G500 wil de hypotheekrenteaftrek geleidelijk beperken, zodat alleen tegen het percentage van de eerste belastingschijf (nu 33%) kan worden afgetrokken. De beperking geldt voor zowel bestaande als nieuwe hypotheken.

Geen inkomenspolitiek

Bijna de helft van de hypotheekrenteaftrek komt terecht bij de 20% hoogste inkomens. Door het progressieve belastingstelsel (hogere inkomens betalen meer belasting) krijgen hogere inkomens ook een hogere hypotheekrenteaftrek. Oftewel, hogere inkomens hebben meer profijt van de aftrek. Hierdoor speelt de hypotheekrenteaftrek een rol in de inkomenspolitiek, terwijl het een instrument voor de woningmarkt zou moeten zijn. Als men de politieke keuze maakt om minder aan inkomensnivellering te doen, moet men dit via het belastingstelsel doen, niet via de hypotheekrenteaftrek.

Het bedrag in miljoen euro dat de overheid in 2009 misliep aan belastinginkomsten door de hypotheekrenteaftrek per inkomensgroep. De 1e 10%-groep zijn de tien procent laagste inkomens, de 10e 10%-groep zijn de tien procent hoogste inkomens.

Bezuiniging

Door de hypotheekrenteaftrek liep de overheid 13,9 miljard euro inkomstenbelasting mis in 2009. Ten tijde van bezuinigingsmaatregelen kan een beperking van de hypotheekrenteaftrek daardoor aanzienlijk bijdragen aan gezonde overheidsfinanciën.

Het bedrag in miljoen euro dat de overheid in 2009 misliep aan belastinginkomsten door de hypotheekrenteaftrek ten opzichte van de geïnde loon-en inkomstenbelasting van datzelfde jaar.

Marktwerking

Uit meerdere onderzoeken (IMF, Wonen Heroverwogen) blijkt dat de aftrek substantieel heeft bijgedragen aan overwaardering van huizenprijzen. Beperking van de hypotheekrenteaftrek zal meer marktwerking toelaten in de woningmarkt en het prijs/waarde evenwicht herstellen.

Doorstroom
Beperking van de hypotheekrenteaftrek zal de doorstroming op de woningmarkt verbeteren. Ten eerste omdat kopers nu aan het wachten zijn op verdere beperking van de aftrek in de verwachting dat de huizenprijzen dan verder zullen dalen. Verder uitstel zal de impasse slechts verlengen. Ten tweede zullen de prijzen van koopwoningen geleidelijk een gezonder niveau bereiken, waardoor doorstromen vanuit een huurwoning een kleinere stap wordt.

2. Lenteakkoord gaat ook gelden voor bestaande huiseigenaren

Er zijn in het Lenteakkoord goede stappen genomen om de hypotheekrenteaftrek te hervormen. In dit akkoord is afgesproken dat alle nieuwe hypotheken voortaan gedurende de looptijd van de hypotheek geleidelijk moeten worden afgelost (annuïtair aflossen). Dit levert de overheid een besparing op en het zet een streep door hypotheekconstructies die aflossen uitstellen of tegengaan. Mensen lopen hierdoor minder risico bij dalende huizenprijzen.

De grote misser in het akkoord is dat bestaande huiseigenaren helemaal uit de wind worden gehouden. De hervorming geldt namelijk alleen voor nieuwe hypotheken, waardoor de doorstroming juist verder verslechtert en waardoor de regels voor starters onevenredig veel strenger zijn dan voor bestaande huiseigenaren.

G500 vindt daarom dat ook bestaande huiseigenaren geleidelijk aan de nieuwe regels moeten voldoen. Er komt een voorbereidingsperiode van twee jaar, waarin hypotheekverstrekkers de regels van bestaande hypotheken moeten aanpassen om kosteloos aflossen mogelijk te maken. Daarna geldt dat aflossen de norm wordt. Er wordt rekening gehouden met de looptijd van de hypotheek, dat wil zeggen dat er vanuit wordt gegaan dat het aflossen ná de voorbereidingsperiode begint, niet vanaf het begin van de looptijd.

Risicovermindering

Het huidige beleid stimuleert een hoge hypotheekschuld, waardoor huizenbezitters bij dalende huizenprijzen een grote restschuld overhouden. De nieuwe regels zetten een streep door hypotheekconstructies die aflossen uitstellen of tegengaan. Zulke constructies zijn niet verboden, maar ze zijn niet meer fiscaal aantrekkelijk.
Daarnaast is de enorme hypotheekschuldenberg een risico voor de Nederlandse economie. Aflossen zal daarom niet alleen het risico voor huizenbezitters, maar voor het land als geheel verlagen.

3. Afschaffen overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is recent verlaagd van 6% naar 2%. G500 pleit ervoor deze verhuisbelasting helemaal af te schaffen.

Doorstroom

Verhuizen wordt niet meer belast. Als je situatie verandert door een nieuwe baan of gezinsuitbreiding, is er geen belemmering meer om op te zoek te gaan naar een andere woning. Voor een gemiddelde woning van € 250.000 bedraagt de overdrachtsbelasting namelijk al € 5.000. Voor velen is dat een te grote belemmering om te verhuizen, vooral voor starters met weinig opgebouwd kapitaal.

Schuldvermindering

Om de overdrachtsbelasting te kunnen betalen nemen veel mensen een hogere hypotheek, waardoor zij een hypotheekschuld van boven de 100% hebben. Hierdoor is hun schuld hoger dan het onderpand en zijn zij gevoelig voor schommelingen in de huizenprijs.

4. Huren voor scheefwoners liberaliseren

De huren van sociale huurwoningen zouden geleidelijk geliberaliseerd moeten worden voor mensen met een modaal of hoger inkomen.

In het Lenteakkoord is dit al afgesproken: mensen met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 kunnen 1% extra huurverhoging krijgen, mensen met een inkomen boven € 43.000 kunnen 5% extra huurverhoging krijgen. De inkomsten die dit oplevert voor de woningcorporaties vloeien deels terug naar de overheid. G500 steunt deze plannen.

Doorstroom
Het verschil tussen een sociale huurwoning en een koopwoning is op dit moment erg groot. Door het liberaliseren van huurprijzen voor mensen die dit kunnen betalen, zal de overstap naar een koopwoning voor hen kleiner worden. Ook wordt het voor hen financieel niet meer aantrekkelijk om in een sociale huurwoning te blijven wonen, waardoor deze woningen niet onnodig bezet blijven.

Eerlijke huurprijs

De overheid reguleert de huren van sociale huurwoningen, zodat mensen met een kleine beurs in een fatsoenlijk huis kunnen wonen. Mensen met voldoende inkomen hebben deze overheidsbemoeienis niet nodig en moeten daarom geleidelijk toe groeien naar een marktconforme huurprijs.

5. Huurcontracten van 5 jaar

Het moet mogelijk zijn onder bepaalde voorwaarden huurcontracten van 5 jaar aan te gaan.

Middenweg tussen leegstandswet en onbepaalde contracten
Via de leegstandswet is het al mogelijk tijdelijk te verhuren. De voorwaarden hiervoor zijn streng en dat is terecht, want een huurder via de leegstandswet heeft weinig rechten. De reguliere verhuur kent alleen onbepaalde contracten. In de meeste gevallen is dat ook het meest wenselijk. Er zijn echter situaties waarin een middenweg tussen deze twee een uitkomst kan bieden:

  • Leegstaande ruimtes boven winkels
  • Leegstaande ruimtes in woonhuizen

Gezien het tekort aan huurwoningen, moet elke mogelijkheid om meer ruimtes beschikbaar te krijgen aangegrepen worden. Tijdelijke huurcontracten zal het risico voor de verhuurder verlagen, waardoor deze eerder tot verhuur zal overgaan.

Voorwaarden
Om te voorkomen dat verhuurders alleen nog maar tijdelijke huurcontracten gaan aanbieden, moeten er bepaalde voorwaarden gesteld worden. De voorwaarden moeten de tijdelijke verhuur beperken tot de situaties zoals hierboven geschetst. Te denken valt aan: de verhuurder woont in hetzelfde pand of heeft er een nering en mag per pand maximaal twee woonruimtes tijdelijk verhuren.

Vergroten particuliere huursector
De particuliere huursector is klein, waardoor de prijzen hoog zijn. Meer beschikbare woningen zal de huurprijs van particuliere verhuur doen dalen. Een middensegment tussen sociale huurwoningen en koopwoningen zorgt er ook voor dat de stap van huur naar koop minder groot wordt.

6. Tijdelijke starterspremie

Starters hebben nauwelijks toegang tot de woningmarkt. De oplossingen die we hierboven uiteen hebben gezet zullen de situatie de komende jaren verbeteren, maar er is nú een probleem. Om deze nood te lenigen moet er een tijdelijke starterspremie komen.

Vooral de categorie mensen die teveel verdient voor een sociale huurwoning maar te weinig voor een hypotheek valt tussen wal en schip. Geef hen een starterspremie voor de aankoop van een huis.

Ook valt te denken aan het vrijgeven van huurwoningen van woningcorporaties voor particuliere verhuur. Dan mogen corporaties een deel van vrijgekomen huurwoningen verhuren aan mensen boven de inkomensgrens tegen een geliberaliseerde huurprijs.

7. Toekomst: afschaffen hypotheekrenteaftrek en huren geheel liberaliseren

G500 kijkt naar de toekomst. Zoals in het Wonen 4.0 plan (Vereniging Eigen Huis, Aedes, Woonbond, NVM, VBO en Vastgoedpro, Woningmarktplan Wonen 4.0, 2012) is geschetst, is een combinatie van de volgende maatregelen het meest wenselijk:

  1. Geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek met een navenante verlaging van de inkomstenbelasting
  2. Geleidelijk liberaliseren van alle sociale huren met een navenante stijging van de huurtoeslag die weer wordt betaald uit een heffing aan de woningcorporaties
  3. Afschaffen eigenwoningforfait

Van essentieel belang is dat deze maatregelen allemaal worden uitgevoerd.

De verstorende rol van de overheid in de woningmarkt wordt daarmee zo klein mogelijk en is alleen nog gericht op het bieden van betaalbare woningen voor mensen die dat zelf niet kunnen betalen. G500 vindt dit de beste situatie voor de toekomst.